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內房港股領跑投資新風向:低成本融資成最大優勢

發布時間:2019-10-25 13:39:42 已有: 人閱讀

  作為一家老牌國際投行,花旗連續推薦內房股,給市場傳遞出一個不一樣的信號:內房股或將迎來新一輪行情。那么,哪幾支內房股會領跑這一輪行情呢?在花旗連續兩次發布的報告中,分別提到了融創(01908)、

  仔細對比融創、華潤、龍湖、中海等企業今年的表現,會發現他們有著共同的特點。比如,這些房企的銷售完成率都很高。根據和訊房產的統計,今年前9月,中海地產的銷售完成率高達82.6%,龍湖達到了78%,世茂達到82%,華潤也達到72%,均高于平均值。

  更重要的一點,這些企業的融資成本一直處于行業低位。半年報數據顯示,龍湖的平均借貸成本為年利率4.56%,是融資成本最低的民營房企。今年9月9日,龍湖成功完成一筆8.5億美元10年期債券發行定價,最終發行收益率為4.064%,票息僅3.95%。而Wind數據顯示,9月內地房企所發海外債券的平均票面利率高達8.37%。

  據克而瑞的統計,前三季度,內地房企債券類融資成本高達6.88%,較2018年全年上升了0.67個百分點,其中,境內發債的平均成本為4.80%,境外發債的成本8.00%。

  實際上,今年上半年諸多房企在方面處于收緊狀態,連一向“財大氣粗”的央企國企都不例外。保利、招商、大悅城等央企上半年的新增借款,均比去年同期有一定幅度的減少。但龍湖半年報卻顯示,龍湖新增由去年同期的313.65億元,增加至357.68億元,上升14%。

  因為流動性充裕,龍湖在合作項目的主動性不斷提升。半年報顯示,龍湖的非控股股東注資,由去年的91.14億元,減少至今年的64.09億元;報告期內在開發的項目中,權益面積占總建筑面積的72%以上,去年同期這一數據為69.15%,尤其是今年6月以后,新增土儲的權益面積更是占到了總建筑面積的9成以上。

  多位券商分析人士均表示,融資成本目前已經成為評價房企綜合實力水平的關鍵指標,它直接影響著房企在規模市場的資源爭奪,低成本融資已經成為房企競爭的最大優勢。

  憑借資本市場優勢,走在內房股前列的地產企業已不再一味追求規模擴張,而是駛入了高質增長的快速通道。這首先表現為優質企業對優質地塊的選擇上,更具主動權,資本優勢轉化為拿地優勢,從而促進城市布局更加優化。

  根據中指院發布的《2019年1-9月全國企業拿地排行榜》,龍湖重倉珠三角。東方證券首席分析師指出,正是基于這類核心城市核心區域的布局,龍湖才得以撬動更多資源,將盈利能力、規模優勢及業務發展合并于高質發展的快速通道。

  在業內人士看來,在當前的房地產市場環境下,評價一家房企好壞,不能單看某個財務指標的絕對值,要綜合考量盈利能力、運營能力和財務杠桿,進而綜合評價。龍湖之所以被認為是行業高質增長的樣本,就在于綜合實力強勁。10月23日,《財富》發布了2019未來50強榜單,包括阿里巴巴、騰訊、龍湖在內的16家中國企業上榜,其中龍湖位列第45名,代表中國房企的最高排名。

  除了融資優勢,龍湖的盈利能力和運營能力都處于行業領先地位。半年報顯示,龍湖歸屬于股東的凈利潤63.1億元,同比增長16.2%。根據克而瑞地產研究中心的數據,今年上半年,172家行業典型上市房企實現總體凈利潤3232億元,同比增長12.7%。龍湖凈利潤增速高出3.5個百分點。不僅如此,龍湖已售未結金額為2470億元,這足以構成未來數年的利潤想象空間。

  更重要的是,龍湖的業態結構逐漸優化,其經營性收入對業績拉動能力顯著提升。財報顯示,2019年上半年,龍湖物業投資業務不含稅租金收入為25.8億元,同比增長39.2%,遠大于其銷售增速。不僅如此,2019年還是龍湖投資性物業發力的一年,下半年將有9個商場面世,到2020年還會有16個商場開業。標普預計,隨著龍湖商業物業和長租公寓的穩定發展,可持續性收入增長前景將非常可觀,商場規模快速擴張的同時,龍湖的運營能力也在不斷進步,商場出租率始終維持90%以上,營業額亦保持穩定增長。

  在房地產行業整體增速放緩的背景下,龍湖的多元布局優勢正在顯現,這為龍湖的可持續發展奠定了良好基礎,是實現高質量發展的一個重要保障。

  摩根大通指出,龍湖在下一周期可持續發展戰略的內房發展商中排首位。該行認為,在政策波動的環境中,龍湖在融資方面可保持足夠的緩沖,以確保集團能夠持續進行反周期擴張,此策略在上一個周期中非常有效。預計龍湖今年合約銷售額達2100億元人民幣,純利應可達205億元人民幣,加上40億至50億元人民幣的其他租務收入,因此預期集團至2021年的盈利年均復合增長率可達24%。該行預計,龍湖將繼續成為行業中最昂貴的發展商,并由此上調對龍湖的股份目標價,由36.5元升至37.5元,重申評級“增持”。

  目前國際三大評級機構標普、穆迪、以及惠譽給與龍湖的最新評級分別為“BBB-”、“Baa3”、“BBB”;此外,大公國際、中誠信證評、新世紀均給予龍湖“AAA”評級。因此,龍湖也成為行業內的境內外全投資級民營房企。

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