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中國社會科學院發布住房市場月度分析報告:核心城市房價總體由漲轉跌

發布時間:2019-10-25 11:07:18 已有: 人閱讀

  10月23日,中國社科院財經戰略研究院發布2019年10月《中國住房市場發展月度分析報告》。報告顯示,9月,核心城市房價開始由漲轉降,這是今年以來,核心城市綜合房價水平值的首度下降。

  反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示,2019年9月,核心城市房價環比下降了0.12%。而在此前5個月,核心城市房價的變動主要表現為漲速的下降。從核心城市房價累計漲幅看, 2019年前3季度核心城市的房價波幅,顯著弱于2018年同期。但課題組同時強調,考慮到2018年同期核心城市房價也有一波下降走勢,9月核心城市房價由漲轉跌尚不具有特殊的周期拐(頂)點意義。

  從一線年的房價走勢看,廣州、北京、上海房價相對低迷,其中近1年廣州累計下跌6.55%,北京累計下跌4.46%,上海累計下跌1.02%。深圳在一線城市中房價相對抗跌,近1年房價微漲2.52%。

  與此同時,從二手房成交量指數看,在核心城市房價由漲速下降演變為水平值下降的同時,核心城市二手住房成交量也繼續下降,但仍高于2018年同期成交量。從量在價先的一般性規律看,在條件不變的情形下,二手房成交量的持續下降,表明房價走勢短期難以出現反轉。

  二線城市房價總體漲速也進一步下降,市場走勢繼續分化。二線城市中,房價上漲、停滯和下跌的城市均有存在。上海周邊的寧波、南通、無錫,以及東北沈陽、大連等仍有上漲,青島、廈門、鄭州等繼續下跌,西安、長沙、成都、武漢、南昌等短期市場走勢暫處于停滯狀態。三四線城市則總體由漲轉跌,部分城市房價仍逆市上漲。

  核心城市住房租金下跌有所加快,市場景氣度比上年相對較低。反映全國22個核心城市住房租金總體變化的緯房租金核心指數顯示,核心城市住房租金繼8月由漲轉跌后,9月租金下跌速度有所加快。

  報告預計,2019年底前住房市場總體穩中趨降,少部分城市可能降速加快。一是經濟增長速度下滑,部分居民對房地產市場預期發生轉變;二是二手住房成交量的較快下降,表明市場基本面不支持短期房價反轉;三是對房地產開發信貸的管控仍將延續,資金面不支持短期房價回升;四是房地產調控政策可能會出現邊際性、局部性放松,但難以出現全面轉向。

  報告認為,一線房價可能延續下跌態勢;二線城市房價總體以小跌為主,部分城市仍可能上漲;三四線城市房價下跌與上漲并存。

  第一,保持調控定力,堅持避免出臺刺激購房政策。歷史經驗證明,即便房價可能已經進入下跌通道,出臺刺激購房政策也必然導致短期房價的異常上漲。房地產政策的制訂應堅守“房住不炒”的底線,避免刺激需求引發房價大起大落和房地產調控前功盡棄。

  第二,從各地市場實際出發,增強需求管控政策的彈性與靈活性。在堅持“房住不炒”、維持市場總體穩定的前提下,可對已有的需求管控政策作適度調整。進一步增強政策針對性,減少“一刀切”式管控。避免誤傷剛性需求及合理購房需求,適度支持改善性住房需求。

  第三,因地制宜對住房限購進行邊際性調整。住房限購政策對于抑制投機、穩定房價起了積極作用。但限購等行政措施的長期化、單向化,不利于區域市場競爭和土地有效利用,長期使用可能在一定程度上妨礙居民住房水平的提升。在條件許可的前提下,可以根據實際需要作對住房限購政策作一些邊際性調整,以適應市場形勢的新變化。但在短期內,住房限購政策不宜全面撤銷。

  第四,完善住房市場監測指標與方法。住房市場監測指標的單一化,容易誘發簡單調控或虛假調控,有必要加以改進以促進市場的持續穩定。可以考慮增加住房市場監測指標、完善監測方法,加強二手房監測、成交量監測、輿情監測、大規模搖號等市場異常監測,引入大數據監測、人工智能監測等新方法。

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